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开发商逾期交房必追究


案例:原告张三诉上海某置业有限公司。1996年12月26日,被告取得了金顶大厦的预售许可证,97年8月23日,原被告签订了《上海市内销商品房预售合同》,合同约定,原告向被告购买该大厦15层a座商品房,建筑面积为111.43平方米,价值629883元,被告应于98年3月31日前交付房屋,逾期按中国人民银行固定资产贷款利率支付利息,若逾期超过90天,则视为被告不履行合同,原告有权按照补充条款的规定追究被告违约责任,在补充条款中双方约定原告有权按总房价的月利率1%追索违约利息。合同签定后原告与97年8月23日向被告制服房款人民币60万,但被告未能按期交房,经协商未果,原告遂于99年4月8日向法院起诉,在法院审理此案时大厦尚未竣工。
原告称:被告逾期一年未交付房屋,且大厦尚未竣工,严重违反了合同,故要求解除合同,由被告返还其已经支付的60万并支付利息。
被告称:合同只约定不交房只承担支付利息的责任。并没有规定可以解除合同,因此该合同应当继续履行。
判决:法院经审理认为,原被告签定的合同为双方真实的意思表示,合法有效双方均应恪守。因此判决原被告签定的合同予以解除,被告在判决生效后的10日内向原告返还购房款60万并支付利息。
律师说法:本案具有广泛的代表性,在实践中经常发生这样的纠纷,这个问题也是本案的焦点。我国的合同法在违约责任上实行严格责任,即违约方承担违约责任不以违约方有过错为必要条件,合同的当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的,只要不存在免责条款,就应当承担违约责任。违约责任的主要功能在于弥补或者补偿因违约行为而造成的损害后果,因此违约责任主要是财产责任。解除合同本身并不是承担违约责任的形式,合同的解除可以分为约定解除和法定解除,因此在本案中,原被告虽然约定以支付违约利息为被告承担违约责任的形式,但解除合同并不是承担违约责任的方式,而是法律直接赋予原告的在要求承担违约责任之外的另一种民事救济措施,原告当然可以不受其与被告之间关于违约责任的承担方式的约定而解除合同。

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